CONSULTA DIGITAL 2696-2021: Por las presentes actuaciones, tramita una consulta realizada por el Presidente del Bloque Juntos por el Cambio del Concejo Deliberante de Hipólito Yrigoyen, referida a la legalidad de la Ordenanza N° 39/21 que autoriza la venta de veintiséis (26) lotes pertenecientes al patrimonio municipal.

Particularmente se plantea si es factible que el Departamento Ejecutivo establezca el valor de los lotes sin realizar la tasación correspondiente a través de un banco oficial, tal como lo prescriben los artículos 26 del Decreto-Ley N° 9533/80 y 159 de la Ley Orgánica de las Municipalidades.

En el expediente se adjunta la Ordenanza Nº 39/21, el Expediente Nº 4057-1718/21 y el dictamen de la Secretaría de Asuntos Legales del Municipio. Asimismo el concejal que presenta la consulta, adjunta documentación complementaria y amplía conceptos mediante nota de fecha 07/09/2021, donde se refiere al Programa de Crédito Argentino para la Vivienda Única Familiar, entendiendo al mismo como un plan de viviendas, que no lo considera social, debido al valor de los haberes de quienes tienen acceso al mismo, sumado a los antecedentes sobre la enajenación de lotes del predio de la ex Estación que se hubieran realizado con una tasación oficial. Asimismo agrega que la Comisión de la Vivienda es auxiliar del Departamento Ejecutivo y considera que no tiene facultad para realizar tasaciones y que sus decisiones no son vinculantes.

El dictamen de la Secretaria de Asuntos Legales de la Municipalidad hace referencia a la teoría de los propios actos, sosteniendo que el Concejal que presenta la consulta se encuentra impedido de realizar la misma, en tanto un edil de su partido, prestó conformidad a la tasación efectuada por la Comisión de la Vivienda al efecto de fijar el valor de los lotes, y que el propio consultante cuando fue integrante de la misma, ha firmado de conformidad sin objetar el procedimiento de valuación utilizado. Asimismo, expresa que en el año 2018 ambos ediles aprobaron la Ordenanza N° 48/18 que dispone la venta de lotes según valuaciones realizadas por la misma comisión y finalmente deja constancia que las actas que adjuntan no resultan legibles en su totalidad.

Respecto a la consulta en cuestión, la Secretaria de Asuntos Legales en su dictamen expresa que el procedimiento es el indicado por la normativa aplicable, así como también entiende que las tasaciones realizadas por la comisión son correctas.

A raíz de la presentación realizada por el concejal, emiten su dictamen el Oficial Letrado y el Auditor Jefe de la Delegación Zona XV Pehuajó de este Honorable Tribunal, quienes luego de haber analizado los hechos y la normativa legal vigente, realizan las siguientes consideraciones.

En primer lugar, señalan que la Ordenanza Nº 39/21 autoriza al Departamento Ejecutivo a enajenar por título oneroso veintiséis (26) lotes de terreno, que se detallan en anexo I y plano adjunto del anexo II del expediente, a aquellas personas residentes del distrito que fueran beneficiarias del Programa de Crédito Argentino para la Vivienda Única Familiar (PRO.CRE.AR). Interpretan también que el precio de venta de los lotes ha sido fijado por la Comisión de Viviendas, en los términos de los artículos 21 y 26 del Decreto-Ley 9533/80, explicitándose que el valor estipulado como tasación especial ha considerado el monto de la última tasación oficial de lotes en el ex cuadro de Estación que fueran adjudicados mediante Ordenanza Nº 48/18, adoptando la comisión una actualización de valores por metro cuadrado, con una reducción atento al estado de urbanización del sector. Aclara que se ha tenido en cuenta el valor social y no comercial de los lotes, ya que el Municipio actúa en función de dar respuesta a la gran demanda habitacional existente y con el fin de resolver el problema.

En segundo lugar, analizan las ordenanzas precedentes y aportadas como documentación respaldatoria a la consulta y exponen que tanto las Ordenanzas N° 92/14 y Nº 48/18 no incluyen los valores ni las tasaciones mencionadas y la Ordenanza N° 48/18 autoriza la venta de ocho (8) lotes del patrimonio municipal, considerando para la fijación del valor de venta, el dictamen unánime de la Comisión de Vivienda.

En tercer lugar, se refieren a la intervención de la Comisión de la Vivienda a través de la Ordenanza N° 24/16 y su modificatoria N° 20/19. La misma refiere a las instancias de análisis, selección y adjudicación de planes de vivienda del Municipio, la conformación de la comisión, indicando los funcionarios que la integran y el valor de los terrenos, cuando estos sean de propiedad municipal. Asimismo, verifican que estuvo integrada por los siguientes funcionarios: Secretario de Gobierno, Secretario de Asuntos Legales, Director de Catastro, Director de Desarrollo Social, Director de Obras Públicas, Director de Gestión, Director de Ingresos Públicos y Concejales del distrito.

En cuarto lugar, entienden que el marco normativo que rige la venta de inmuebles municipales está constituida por el Régimen de los Inmuebles del dominio Municipal y Provincial, Decreto-Ley Nº 9533/80, y por la Ley Orgánica de las Municipalidades, Decreto-Ley Nº 6769/58. Por su parte el Decreto-Ley Nº 9533/80 es posterior y regula específicamente lo perteneciente al régimen de venta de los inmuebles del dominio Municipal y sólo en los aspectos puntuales no contemplados por la norma citada regirá el Decreto-Ley Nº 6769/58. Citan como doctrina de este Honorable Tribunal a los expedientes de la Municipalidad de Balcarce, Expediente Nº 4008-01763-2017-0-1, de fecha 19/10/2017; Municipalidad de Rivadavia Nº 4094-122-2016-0-1, de fecha 23/03/2016 y Municipalidad de Bragado Nº 5300-5/2013, de fecha 08/03/2013.

Finalmente y dando respuesta a la consulta concluyen que el inciso e) del artículo 25 del Decreto-Ley 9.533/80 dispone que podrá efectuarse la transferencia en forma directa, en venta o donación de los inmuebles destinados al Programa de Crédito Argentino para la Vivienda Única Familiar. El artículo 26 del mismo cuerpo legal establece que a los efectos de disponer las ventas se realizarán en todos los casos tasaciones especiales por la autoridad de aplicación o por alguno de los organismos o instituciones indicados en el artículo 21, y que la autoridad de aplicación podrá por excepción ajustar fundadamente en más o en menos la base que resulte según las condiciones de plaza. Asimismo la Ley Orgánica de las Municipalidades de la Provincia de Buenos Aires, en su artículo 159° admite la venta directa de bienes municipales “inciso f) De inmuebles en planes de vivienda y de parques y zonas industriales”, previendo que las enajenaciones deben realizarse previa tasación oficial de los bienes y que de existir causales de excepción deberán ser fundadas por el intendente y el jefe de compras.

Respecto al carácter social del Programa de Crédito Argentino para la Vivienda Única Familiar, creado por el Decreto Nº 902/2012 del Poder Ejecutivo Nacional, entienden que es un programa público cuyo objeto es el acceso a la vivienda, habiéndose estimado por la Ley N° 14.461, como una de las excepciones a las normas generales de venta de inmuebles, tal como fuera plasmado en el inciso e) del Decreto-Ley N° 9533/80.
Vinculado con el procedimiento para efectuar las tasaciones de inmuebles en el ámbito de la Municipalidad de Hipólito Yrigoyen, concluyen que según la regulación establecida por la Ordenanza Nº 92/14, el artículo 5º establece que el Departamento Ejecutivo debió solicitar una nueva tasación oficial, sin embargo debido a la existencia de ordenanzas posteriores que derogan implícitamente a la misma, se entiende que la primera no aplica. Por lo tanto, no siendo exigible la tasación de una entidad bancaria oficial de acuerdo a la norma de fondo, podría intervenir la oficina municipal competente; y en caso de no existir, la misma debiera conformarse con una comisión idónea a los efectos de efectuar la tasación.

Con relación a la intervención de la Comisión de la Vivienda expresan que no se verifica la existencia de previsión normativa de la Municipalidad de Hipólito Yrigoyen que regule la cuestión, sin embargo de los antecedentes compulsados, corroboran que esta comisión ha intervenido fijando los precios de venta de lotes destinados a planes de vivienda a través de la actualización de valuaciones previas disponibles.
Finalmente la Delegación de este Tribunal de Cuentas reitera que no constan los parámetros tomados en cuenta para las valuaciones, no se adjuntan las tasaciones previas, ni las fórmulas de actualización utilizadas, como así tampoco existen elementos suficientes para expedirse acerca de la idoneidad de los integrantes de la Comisión para realizar tasaciones.

RESPUESTA: esta Secretaría informa que coincide con el dictamen confeccionado por la Delegación actuante.
Analizadas la totalidad de estas actuaciones, debemos decir que la enajenación de bienes inmuebles de las Municipalidades se encuentra regulada por el Decreto-Ley N° 9533/80 que establece el Régimen de los Inmuebles del dominio Municipal y Provincial Decreto y por la Ley Orgánica de las Municipalidades Decreto-Ley Nº 6769/58, más precisamente por los artículos 21, 25 y 26 en la primer norma y 159 en la segunda. Tal es la doctrina que sostiene este Organismo (Municipalidad de Balcarce, Expediente N°4008-01763-2017-0-1, Fecha 14/02/18; Municipalidad de Bragado, Expediente N°5300-5/2013, Fecha 08/03/13; Municipalidad de Saavedra, Consulta Digital N° 1807-2021, Fecha 12/03/2021; Municipalidad de Dolores, Consulta Digital N° 2423-2021, Fecha: 18/08/2021).

Ahora bien, para el caso específico traído a consulta, se concluye que la normativa autoriza la transferencia en forma directa de inmuebles destinados al Programa de Crédito Argentino para la Vivienda Única Familiar, y que a los efectos de disponer las ventas se realizarán en todos los casos las tasaciones que puedan realizarse por organismo público o por comisión interna existente en el Municipio, esta última conformada por profesionales y funcionarios del mismo, que se hallen relacionados con la materia en análisis. (Municipalidad de Lincoln, Expediente N°5300-4393/05, Fecha: 04/07/2005.) Asimismo, debemos recordar a los consultantes, que este Organismo no resulta ser competente para determinar la validez o no de una Ordenanza, siendo dicha facultad exclusiva del Poder Judicial Provincial. La Ley Orgánica de las Municipalidades en su artículo 77° inciso 1° establece que “(…) Las ordenanzas serán consideradas ley en sentido formal y material (…)”. Por lo que, una vez promulgada una Ordenanza, sólo quien posea un interés jurídicamente tutelado podrá plantear su nulidad en el fuero judicial correspondiente.